演讲实录：养老机构的盈利探讨

大家晚上好！下面我先做个自我介绍。我从事养老机构的运营有好几年了，在一线做过，也从事过运营管理工作，在民营养老院工作过，也在外资的养老机构工作过。除了机构的运营以外，我也做过不少养老项目的运营项目，但我个人最喜欢的还是一个小项目，是我在日本理爱工作的时候，我们把日本的一个小型的养老机构的模式搬到北京海淀区的一个高档社区里面，面积大概有四百平米，只有八个床位，很小很小的一个项目。这个项目开始我们就从日本请来了设计师对项目进行了设计，还从日本请来了礼仪老师，还有专门的监护老师给我们进行培训。然后我们参照日本养老机构的标准，在国内进行产品的采购，从选址开始一直到装修改造，设备采购，开业准备还有养老项目顺利的运营，一直从前期我就跟了下来，一直同前期我就跟了下来，通过这个项目我学到了很多国外经验。下面就是这个项目的一些图片，也给大家分享一下，很小很小的一个项目。

项目除了提供日托以外，还可以提供老人长期在这里居住，有康复区、娱乐区、卡拉OK区、居住区等。

其实这个项目只是拿社区一栋普通的住宅改造而成的，但特别让我们意外的是，开业的时候我们组织了一个对同行的参观的活动，有好几家地产的上市公司从全国各地跑来看这个项目，这个让我们真的很是意外，因为我没想到大家会对这种小项目这么有兴趣。目前这个项目运营的还不错，经常看到媒体上面有他们的报道，还老有同行过去参观。

今年我也成立了自己的一家公司，名字叫北京接力生活科技发展有限公司。公司的主要业务就是辅导养老机构开发、建设、运营。项目的选址还有规划咨询服务，专业化的养老市场调查，还有一块业务是给养老机构介绍老人，同时我们还给养老机构推荐中高端的运营护理人才，公司刚刚起步，也希望大家多多关照。我还和几个朋友一起开了一个微信的公众帐号，叫做“养老智库”，里面是我们几个养老从业人员的原创养老文章，真实的反映了这个行业的一些现状，还有一些最新的信息，希望大家可以关注一下。个人博客叫“养老人生”，会分享个人对这个行业的一点心得和看法。

一、中国养老行业发展历史介绍

下面开始正题《养老机构赚钱吗》。大家都喜欢这个行业并从事这个行业，首先我们要了解一下这个行业的历史，下面介绍一下中国养老行业发展的历程和重要的时间结点。

1948年新中国最早的养老院鞍山市养老院正式成立，鞍山市的解放时间是1948年的2月19号，所以这家养老院的成立比中华人民共和国成立的时间还要早。这家养老院1988年重建，它是鞍山市政府投资的，全额拨款的正处级福利事业单位，这个级别已经很高了，它和北京市第一福利院一样都是正处级。鞍山市养老院也是现在查到的中国成立的第一家养老院。

1953年北京市第四社会福利院成立，它的原名是北京市社会福利院，它是北京市最早的一所老年福利院，1993年经过北京市卫生局批准，又开办了集医疗、康复、营养、临终关怀为一体的老年病专科医院安泰医院，北京市第四社会福利院可以说是医养结合的鼻祖了。

1959年5月，民政干部学校成立，它是北京社会管理职业学院的前身，它也是新中国成立后第一所民政专业学校，被誉为民政人才的摇篮。目前为止全国性比较有名的民政学校只有三所，除了这所以外长沙民政学院，还有一所大连的民政学院应该是非常不错的学校，它在为这个行业输送着很多的新储备的人才。

1991年重庆开县爱心托老院开业，这家养老也目前还在运营中。这家养老院也是目前还在运营中，这家养老院也是目前查到全国最早的民营养老机构。

1994年12月，天津鹤童养老院成立，鹤童它学的是德国的模式，一段时间以来鹤童一直是这个行业做得非常不错的，基本上可以说是这个行业的标杆。它在运营模式上、人才培养、政府关系上做得都非常非常不错，一直是别人争相去模仿的对象。

1995年北京市最早的民营养老院金梦圆老年公寓在石景山开业了，这家养老院目前也还在运营，但是好像面临着一个拆迁的问题，这个可能也是所有民营养老院所面临的最大的一个问题。

1996年8月《老年人权益保障法》颁布，这是我国第一部，也是唯一一部系统保障老年人权益的法律。新修订的老年人权益保障法2013年7月1日起正式实施，其中最引大家关注的是它把常回家看看写进了这部法律了。

1998年广州寿星大厦创建，它是集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务一体的老年人社会福利机构。目前开放的床位是2800张，好像还有三期没有开放，它也是目前国内运营当中体量最大的单体养老机构。

1999年北京太申祥和山庄成立，它开始试营业，2002年10月正式开业，它是全国首家推行会员制养老模式的养老院。开始它的押金大概是30万，目前现在已经涨到了120万，但是最近也听说那边要拆迁，这个拆迁对这个行业真的是挺大的一个冲击。

2000年11月，中国第五次人口普查，中国60岁以上的老年人口达到总人口的10%，65岁以上的老人达到7%以上，所以中国已经正式的进入了老龄化社会，在2000年11月份。

2001年6月，全国社区老年福利服务星光计划启动，星光计划就是三年内用各级彩票重新发行的福利彩票筹集的福利基金的80%，约50亿人民币，还有各地政府及各界投资捐助的50亿人民币，在全国10万个社区、居委会和农村建设一批老年人娱乐设施。现在可能我们看到很多地方还有星光服务网点的一个招牌，但好像大部分已经名存实亡了。

2002年上半年，上海出现了中国最早的日托所，现在上海依然是日间照料做得最好的地区。

2003年4月，由北京（希格玛）公司开发的东方太阳城老龄社区正式开业，社区它的口号是全新退休生活的领跑者，它是国内首个综合的大型退休社区，它也算是国内最早的一个养老地产项目。目前这个项目早就已经销售完毕，开发商自持的物业面积非常少，只有两栋楼目前还在做养老机构的运行。2005年6月北京太阳城正式开业，它现在也是国内知名度最高的养老机构之一，我觉得它最伟大的地方，它最成功的地方其实它开创了养老行业的大客户营销。目前应该是有三家部委分别包了它很大面积的养老机构的床位面积。

2007年10月，北京汇晨老年公寓北七家项目开业。这个项目是国内最知名，也是国内第一家由市级养老机构进行公办民营的试点。汇晨养老机构的开业，我觉得它是拉开了国内中高端养老机构市场化发展的一个序幕。我个人认为其实2007年应该是国内养老机构发展的一个元年。

2008年5月，上海亲和源也正式开业，它是上海首个大型高档养老社区，现在也是全国最知名的养老机构之一。

2009年2月，汇晨来福宫老年护理服务有限公司正式成立，这是国外知名的养老机构在国内首个真正开始运营的养老服务项目。目前来福宫已经被日本的木下集团给收购了，木下在中国另外开展了其他的业务，来福宫这个品牌现在已经给停止使用了。

2009年7月，苏州金凤养老院有限公司正式成立，这个是国内首个公司名称中带有养老院字样的企业，可惜目前这个企业已经处于吊销状态。

2009年9月，青松老年看护服务有限公司正式成立，这也是国内首家做高档的居家养老服务商。目前它在北京网点已经不多了，它好像把业务重点放到了上海。

2011年6月，美国第三大居家养老服务商仁爱华采用授权的方式正式进入中国。仁爱华是美国第三大的运营服务商之一，目前在美国、英国、巴西还有中国有300多个特约服务网点。

2012年2月，国内首家外资日托所在大连开业，它是日本维斯福株式会社和大连船舶工业国际经济技术合作有限公司共同开设的。日本维斯福株式会社成立于1998年，目前在日本拥有61所养老院。这个项目运营一年多以后应该就已经停止了，日方好像也是转战到别的城市，继续采用日托这种形式。

2012年7月，《关于深化工商行政管理改革创新进一步推进浦东创新驱动转型发展的实施意见》出台。这个意见明确的表示要鼓励和支持外资进入医疗社会福利等领域，这个也可以说是正式的第一条，第一个政策放宽外资对养老的一个限制。

2012年8月，寿山福海养老院被评为北京市首批，也是唯一一家社会办的五星级养老服务机构。寿山福海养老院是2009年开业，北京目前一共有两家五星级养老院，除了寿山福海以外，剩下的一家就是公办的北京市第一社会福利院。

2012年10月，上海凯健发展老年护理有限公司正式开业，它是Emeritus于1993年在华盛顿成立，1995年上市。截止到2013年的3月份，它在全世界运营的400多处养老机构。目前凯健在上海又开了两家分店，在北京他们是和远洋地产合作，在亦庄和双桥也开设了两家机构，不过今年3月份这家公司好像和美国另外的一家大的养老运营商正式合并了，以后这个品牌的使用和发展情况现在还不是特别了解。

2012年是个活跃的年份，2012年10月乐成恭和苑开业，它是北京第一家工商注册的盈利性养老机构，它也是行业内公认的新一代高端养老院的标杆，目前它的入住率还算不错。2012年11月合众保险公司投资的武汉合众项目一期正式完成了封顶，样板区也正式对外开放，它是第一家险资公司开办的养老机构，虽然泰康进入老年社区的消息放出的比它要早得很多，但泰康的北京第一个项目可能要到2015年才正式营业。

2012年11月，保利安平和熹会老年公寓正式开业，这也是大的地产公司最先涉足养老机构的一个项目。

2013年8月，远洋地产旗下的一个椿萱茂养老院开业，这个养老院也刷新了国内高端养老院收费的一个新的记录。

二、养老行业现状分析

介绍完国内养老发展的历史，现在咱们就了解一下目前养老行业的一个现状。养老市场区域也是明显的不平衡，北上广这种一线城市人口多，老龄化也非常严重。其中上海户籍的老年人口比例已经达到了27%，北京也已经超过了21%。在这种大型城市老龄化比较严重的地区，老龄服务也相对比较发达，中西部老龄化服务就相对比较低，养老服务行业发展相对来说比较慢。

根据老龄委提供的数据，2013年我国60岁以上的老年人口大概有1.8亿，截止到2013年9月，我国公有养老机构的床位数386万张，养老机构44000家，每百名老人拥有床位数大概是2.2张，入住养老机构的老人是283.9万人，平均入住率是73%。其实这个养老床位和咱们发达国家公认的4%-5%的人口比例的标准床位，我们的床位数还差得很大。我个人是觉得中国可能固有的一些文化观念和传统，还有一些其他的情况抑制了养老的需求没有完全的释放，我觉得体现出来最直接的情况就是首先咱们的养老床位和发达国家4%-5%的养老床位还有很大的差距，入住率也不是非常的理想，平均来说全国平均73%，但北京的养老机构平均入住率只有65%，侧面来看北京的养老机构应该是竞争最激烈的地区，它的养老机构的发展我个人认为也是全国最快的一个地区。

很多人都把支付说成是影响老年人入住老年公寓的主要因素，但是我个人觉得这可能是不太重要的原因。因为多数中国未富先老，但是中国平均人均储蓄率已经有3万块钱，基本上是全国平均工资一年的收入。其实这个还不包括其他的资产，例如房产、股票等其他的资产，所以我觉得未富先老在中国是不太成立的，中国是完全有足够的消费能力。

但是影响养老机构入住我觉得还是大概有三点。第一还是传统的思维观念，因为我原来在养老机构组织一次春节的活动，我们的老人有一些子女是在国外，我们也通过邮件或者通过其他的方式和子女联系过，譬如我们办联欢会的时候，子女愿不愿意在国外远程的和老人做一个互动，但子女基本上都不太愿意出现在这种场合，所以我觉得可能大家的观念还是影响老人入住的一个主要条件。

第二点就是养老机构其实没有一个特别好的正确的舆论导向，所有的记者写文章基本上都是会有一些不好的事件，常常会把养老机构曝光出来，但好的正面的消息，舆论基本上没有什么正面的报道。我个人觉得他们可能觉得养老机构正面的新闻实际上不太能吸引大众，所以他们更愿意去曝一些比较劲爆的东西来吸引大家的眼球。所以对于养老机构，媒体需要有一个正面的引导。

第三点，目前我们看到很多的养老机构它其实并没有一个特别吸引老年人的产品，与其这样，我觉得老年人生活在这块，还不如生活在自己家里，所以我觉得作为养老行业的从业者，我们如何把产品做的更吸引老年人，愿意让老年人买单，这个可能也是我们要努力思考的事情。

随着老年人口的逐渐增多，老龄化日趋严重，越来越多的企业也看到了其中的商机，所以他们也愿意投身到中国的养老事业当中来。其中最主要的几股势力可能有比如保险企业、地产公司、国营企业还有各种各样的社会资本。进入到养老地产行业其实最多的就是保险公司了。据我所知，可能中国十大保险公司当中已经有八家保险公司涉足了养老的领域，中国排名前20的地产公司基本上有一半也涉足了养老。

我们看地产公司目前进入到养老这个行业他们的模式和想法和以前有着很大的变化，前几年我们经常能够听目前到几百亩、上千亩、两千亩的这种养老的大社区项目。但这几年好像大家相对来说变得比较理智了，大家在做新的养老项目的时候，一个比较偏重市区，另外一个希望和现有的成熟的社区能够紧密的结合，同时规模也做得比较适中，其实我们看在北京万科、保利、远洋，他们的项目基本上都是类似于此，没有说有很大的几百亩、上千亩的项目。

还有其实所有的地产商进入这个行业，他们的定位和模式基本上也是一样的，首先都是喜欢做高端人群，客户群也是希望大部分都是自理人群，而不是希望这种过许的护理人群。我觉得他们这么定位可能有他们考虑的原因，一个是为什么做高端，就是成本就这么高了，我只有做了高端我才能把我的成本收回来，这是第一点。

第二，我觉得他们做高端这种定位可能也是为了满足自己的虚荣心理，觉得你看我们这么大的公司我们不可能做一个档次比较低的项目，所以我们一定要做高端的项目。为什么只做自理人群而不做护理人群呢？因为他们大部分觉得护理老人的风险太大，他们怕自己的医疗能力、护理能力跟不上，担心出意外，所以大部分的定位还是自理老人。同时他们可能觉得护理型的老人房间有味道，每天看着心情也不太好。而做自理老人能够看着更开心一点。

其实高端的养老机构为什么不挣钱，可能我想还是因为投入太大了，它的成本太高了，同时还有前面我说的那一点，就是它的产品其实并没有什么特殊的，能够吸引住老人，所以它的入住速度就比较慢，这是高端养老机构不挣钱的主要的原因。

低端的养老项目除了挣钱以外，我们会发现其实干得越早的养老项目，它到现在为止利润会越来越丰厚。分析原因我个人觉得它因为干得早，所以租金相对而言比较低，而新盖的项目现在来说房屋的租金成本变得非常高了，所以越干得晚，它的盈利后拖的时间可能会越来越长。

三、养老行业未来发展预测

对于养老项目未来的一个预测，我们看数据，从现在开始基本上每年会增加一千万的老人，到2033年这之间，最高的年份可能会有1400万的老人增加。然后到了2033年中国的老年人口将会达到4亿，这个其实是挺庞大的一个数字了。我以前也写过一篇文章，如果每三个人当中会有一个老年人，到底是什么现状，就好像我们现在去餐馆，我们看见年轻人、商务人士他们是餐厅消费的主力，可能真的到了2033年，每三个吃饭的人群当中就有一个是老年人，这个真的是一个非常非常可怕的数字，我不知道大家能不能想象到这个场景。

对于养老的市场和养老消费，我们会觉得这个市场一定是越来越好，是在往上升的趋势在发展。因为我们看现在入住养老院的人大部分都是80岁以上的人，按年代来推算他们大概是40年代出生的。这些老人其实他们真的是艰苦惯了，他们在养老上不太舍得花消，他们也能够吃苦，所以什么样的条件他们也都能够进行生活。但是随着这个时间再往后推移，等到了50年代，就建国以后的人他们到了80岁，他们到了入住养老院这个年龄的时间段的时候，我们会发现他的消费观念可能和前一代人有着完全不一样的变化，他们也不太指望子女来协助自己养老，他们更愿意用自己的积蓄过他们想要的生活，他们的消费观念和生活理念会发生很大的变化，所以我个人判断未来的市场一定是越来越好，越来越好。

未来还有一个趋势就是人力成本会越来越高。其实一方面来看它是给养老机构的工作人员招聘带来一些困难。我觉得未来人力成本会越来越高，从一方面来看它是对养老机构的招聘起一定的门坎作用，但是我们也会发现，其实对保姆这份职业来说，这个市场会越来越小。因为人力成本越来越高，能请得起保姆的家庭会越来越少，然后保姆带来的一些社会问题可能会越来越多。所以我个人判断，老人慢慢的会向养老机构这种集中养老的方式去过渡。

未来还会有些什么问题呢？就是以北京为例，北京目前有430家养老院，我们来看这两年集中发展养老公寓这一块，两年以后，我们预测大概北京市养老机构的数量会达到600家，这个数量其实真的是膨胀得太快了。我个人觉得短期内管理、市场、人才都会有很大很大的问题，因为人才储备不够，然后市场它需求并没有释放。所以目前我个人判断，两三年以后养老机构会出现一个小的调整。再就体现会有各种各样不良的竞争会出现，这其实不是一个好的现象。再有一个趋势，我是会觉得大家的分工可能会越来越明确，比如说投资商专门负责投资，运营商专门负责运营。为什么？因为我们目前来看养老机构他们都喜欢自己盖一个物业，自己组建一个运营团队。但真等到他们觉得养老不是一个特别好玩的事，他每天面对的都是一群日渐老去的老人，他们的工作其实就是给人端屎端尿，我觉得这个落差可能会和他们想象的会有很大的区别。而且他们会觉得养老真的是充满了很多很多的风险，我觉得他们以后会专心干他们擅长干的事，而不再从事这么复杂又吃力不讨好的养老运营的工作。

现在有这么多公司都在进入养老行业，我也是对这些新进来的公司提一些建议，也希望他们能够注意一些问题。

首先开设养老院它也是一门生意，它真的不是慈善事业。既然是生意，其实任何生意都是可以赚钱的，但并不是人人都可以赚到钱。

养老服务它是服务行业，而不是一个卖产品、卖房子，其实两者有着完全不一样的区别。其实卖房子、卖产品它是非常简单的一个生意，但养老它是服务，而且是对人提供的服务，它真的是完全完全不一样，所以大家一定要把这两个业务模式想清楚了。

养老机构的运营它的收益是长期而稳定的，就是你千万不要想着几年就能把这个投资收回来，其实那个是房产销售。而你自己要持有这个物业，你要把它当做成一个商业地产的项目一样长期持有，我们看一个商业地产它的大概的回收期大概是12-15年，你非要8年把这个养老投资收回来，我觉得这个可能性非常非常小，而且这个逻辑也不对。

养老机构的建设和运营它是非常非常专业的一个领域，我见过很多投资人，其实他们开始都会把一些自己的想法加入到其中，而不太听取专业运营团队的意见，所以我觉得这个是非常非常恐怖的。因为如果说他其实可能对这个行业了解的又不是很清楚，然后他又没有采取一些非常专业的市场调研，也没有听取运营团队的专业意见就把自己的主观意见加进去，有可能对这个项目的整个的定位包括后期运营造成很大很大的困难，这个也是造城成本虚高不挣钱的一个因素之一。

最后一点，大家也一定要清楚，做养老机构其实它是有钱企业干的事。我个人是觉得目前地产公司，他们已经涉足养老的公司，基本上都是有钱的企业。什么叫有钱的企业，什么叫没钱的企业，这个是我和很多公司交流，看他们的财务预算的时候，他们其实都有一项资金成本。大家都知道资金成本不就是贷款的利息吗，现在很多人的逻辑是什么，我还是拿着地，然后我用银行的钱做养老，然后我能够快速的回收，就像房地产行业一样。但前面也说了，其实养老行业的利润非常非常的低。如果你要用房地产的模式去做养老的话，你是肯定不挣钱的。所以我个人是觉得，有钱的企业才能真正的做养老，因为它不需要支付很高的资金成本，他完全是拿自有资金在做一个项目。

四、养老服务是否挣钱

最后一个问题就是养老机构赚钱吗？其实我觉得还是看大家对赚钱的定义到底是什么？大投入其实有大收益，大投入其实也有小收益。比如说据我所知一般的地产公司他们一般没有25%的利润，他们是不会碰这个项目的。其实你的利润就要求是25%，然后你还有10个点的资金成本，基本上你只有利润达到35%的话你才会做这个项目，但这个基本上在养老行业不太会实现的，尤其是高端大规模的养老项目。

还有一些国企他们要求的投资的收益率只要不低于10%就可以，其实基本上就是你要能跑到GDP的增速你就可以去干这个事。所以我觉得目前养老行业的正常利润大概有6%-10%左右，有可能能够到国企投资的标准线。我们看未来咱们国家的GDP增速可能还会进一步放缓，我查了一下资料，2010年中国的GDP增速是10.3%，到今年可能就7%了，我个人觉得未来GDP的增速还会下滑，GDP的下滑也就意味着行业的整体利润都在往下滑。其实等其他的行业整体利润都已经下滑到一定的程度的话，那你再看你做养老利润是6%-10%，其实这个利润也算是平均利润了，其实这个收益也不错了。这么看其实养老行业也挣钱的，只是挣多挣少的问题。可能有很多地产公司挣快钱挣习惯了，看不上养老行业低利润的行业，所以他们觉得养老不挣钱。

还有一个有意思的现象就是很多开发商都说我们做养老找不到盈利模式，其实我觉得这个话题就更加更加奇怪了。这个怎么说呢？就好像你去问一个卖冰棍的你说他的盈利模式是什么？我觉得卖冰棍就会说我用5毛钱批发的冰棍，我用8毛钱把它卖出去这就是盈利模式。我觉得养老也是一样的，养老机构的收费我们看主要就三大块，床位费、护理费和餐费，你只要把你的成本算出来，你想要多大的利润你往上加吧，你要5%、30%、50%，你往上加就可以了，这不就是盈利模式吗？我觉得如果大家还在说盈利模式在养老行业找不到真的是挺奇怪的。

还有一个现象就是有盈利模式，就像我刚才说的，你只要把成本算出来，然后你加利润，把这个利润加进来这就是盈利模式。但他们反过来推算的话，其实成本再加上利润，他们会发现这个市场，这个定价是老人根本就不太会接受的。就像有的地产商说他们拿几个亿建养老项目，但老板要6-8年把利润收回来，他们自己说我们就按照10年运营来测算的话，这个成本也是非常非常的高，老百姓还是根本不会接受，所以对他们来说这个其实还是不挣钱。但我觉得他们这种想法可能也是有点走到了死胡同里，其实你们这个可能是两种运营方法，首先像刚才说的那种它是成本加利润，我把这个成本算出来，然后加上利润老人接受不了，那这个项目就不能干。我觉得这个逻辑也是会有点问题，其实如果是这样的话，你可以反着推你的成本，例如你先算大家能接受的每个月的费用多少，然后根据这个费用倒推，你的房租承受多少，装修费用控制到多少，你的成本多少，这个市场，这个价格才能够让消费者接受。我觉得只有这样才是一个比较理智的生意，你才能挣到钱。但如果按照成本加利润这种算法，你投入这么大的成本，你要一点一点做养老的话，肯定是挣不到钱的。其实就像国内很大一家地产公司的老板，他去看了他们下面的一个养老项目，他就直接跟他们公司的员工说，做养老如果你自己去建是根本不可能挣钱的，做养老只有去租物业才可能会盈利。我想这么大一家公司都觉悟了，我们还在思考什么呢？还在想什么呢，有这么多案例做参考了。

我们再看现在进入到养老行业主要是有这么几种类型的公司，譬如有保险企业、地产企业、国企、央企，还有一些基金投资公司、个人投资者、小型的企业投资者、大型的企业集团，这些公司他们哪些公司能挣到钱，他们又是用什么方法挣钱的呢？

又如保险行业，他们进入到养老，我就把他们这个行业比喻成借鸡下蛋型，其实他们就是在用养老、老年社区的概念在卖更多的保险。老年社区可能不挣钱，但是他保险是卖了很多很多，其实他也算是挣到了钱。我的总结是蛋下了不少，鸡却累死了，悲哀悲哀啊。

地产公司也是一种典型的投资类型，其实他们做养老的目的，我个人是感觉大部分人无非是想用养老这一个小的鸡蛋去换大片土地开发这只老母鸡，从土地开发上收益。其实他们也能挣到钱，卖房子可能挣到了钱，但是做运营肯定还是赔钱。不过土地拿到了，房子也卖了，赔点钱算什么呢？

还有一个大的主体就是央企和国营企业，我个人是感觉这一类型的企业做养老基本上是赔钱的。为什么呢？因为他们做养老可能并不是为了赚取利润或者怎么样，其实我个人是觉得无非是这个集团的一个总的负责人他想用这个解决民生问题去邀功讨赏，获得个人更多的政治资本，其实企业赚不赚钱我觉得并不重要，主要是做给上面人看的。

有些基金和投资公司，其实他们更是醉翁之意不在酒了，他们更没有想到能从运营中挣到钱，他们的想法更多的是资本层面的一个整合，在短期内把规模做大，把盘子做大，然后通过一些资产包装的形式获取更多的利润，

其实相反，有些个人投资者他们运营的项目大部分都是能挣到钱的，为什么？其实他们就是想踏踏实实的干这点事，他们就是想把老人当成自己的亲生父母一样去照顾，就是因为他们的做法非常非常实际，他们也非常理性，他们也更多的把心思用到服务上，而客户更多感受到他们的关爱，客户愿意留在这，这种企业我们看是能挣到钱的。

还有一些大型的集团，他们更愿意用自己以前所有的物业因为改造，把养老元素加上去。其实这种项目我们看有个别的成功案例，但大部分都不太会成功。因为你试了酒店，你试了医院，你试了什么都不挣钱，难道沾上养老就挣钱吗，我觉得这个也不是一个正常的思维逻辑。

还有一个中小型企业投资者，其实他们做这个事的目的更明确就是为了赚钱，就是因为他们的目的非常非常明确，所以他们才不会做一些非常盲目的投资，他们的每一个项目都是经过可行性分析，还有测算，还有很深入的调研。所以他们非常明白我们就是要干一件事，我们就是为了挣钱，我们为了挣钱就是要控制成本，我们要拿出实实在在的东西，我们不是装修的非常好，给人富丽堂皇的东西，老人并不一定喜欢这样。我觉得只有这样，踏踏实实去做养老机构的运营，你才能够挣到钱。

Q&A
Q：机构、居家、社区养老实际是一个相辅相成的体系，这在定位时如何考虑聚焦问题？

A：其实如果不是自己开发的大型老年社区，社区养老（日间照料）基本就是个摆设。如果自己开发的大型养老社区，配制一个面积合适的日间照料，可以减轻自持面积过大的问题，也能给居住的老人提供一个很适合的服务。而且现在我看这么多的大型的养老社区做规划，基本上都没把日间照料放在一个很重要的位置，其实它是一个很重要的过渡的一个产品。

Q：社区养老是否是今后很长一段时间所谓“鸡肋”，但是又是建立用户体验，树立品牌的一个途径，从而解决会，服务标准问题，因为社区的老年人群服务具有多样性。

A：其实社区养老这个概念在国内基本上就是行不通的，因为我们看日间照料在日本其实它是做得最好的，但基本上它的收费全是政府购买的，就是由保险来支付，就算老人不去养老院，他去日间照料去做这种康复或者活动的话，日本的保险也给它负担90%的费用。所以我们看很多企业它会把日间照料当作一个距离老人最近的一个平台，这个平台不光是给老人提供服务，可能未来它是各种产品集中推向老人的一个窗口。我觉得未来的日间照料在国内可能它也是充当了这么一个对外对接的一个信息网点，本身它的服务可能基本上是不收钱的，但它能解决后续的很多很多老人的问题，比如说包括送餐，包括无公害蔬菜的直供，它只是一个社区服务的网点。其实日间照料它的发展慢慢的会向两边靠拢，比如说是向养老机构靠拢的话，我们看设立在社区周边的一个养老机构，它就可以给老人提供一个日间照料的服务，而不用单独开辟一个场地，专门给老人提供日间照料的服务。它往居家靠拢的话，它是辐射这个社区的网点，服务人员从这个网点向这个社区的老人的家庭进行居家的辐射。所以我们看其实日间照料它慢慢的是在往两边倾斜，如果说它找不到一个合适的模式，它早晚会在社会消失的。

Q：过去多年来建设的社区绝大多数不是真正意义的适老、宜老社区，对于今后进入养老领域的人，都要直面。老年人对于熟悉的环境的（社交、日常生活）的依赖与其他年龄段相差无几，这对建设纯养老社区的成功集会游什么样的挑战与机遇？

A：纯养老社区，我个人一直觉得还是不要规模太大，我觉得其实养老地产，或者说养老社区它一直是房地产销售当中的一个细分而已，就像有的厂商它主打的是学区房，有的主打的是结婚的新房，养老居住的住宅也是它其中的一个概念。但我觉得还是为了促进房产的销售，而不是真正的提供一种适合的服务。如果你把服务和产品分清楚了，其实我觉得剩下的都不是什么太大的问题了。

Q：老年人群多样性的养老服务，还有专业化即健康管理（包括康复和医疗）问题，开发商开发养老社区为风险考虑，规模适度和服务深度和广度是一个悖论，有什么样解决方案和建议？

A：我个人觉得其实这两方面是能有一个很好的结合，包括你做功能区的设置的时候，其实它是有一个非常科学的一个搭配的比例，这些都是要经过你去做计算的，其实它是会根据入住老人社区，这个老人他入住的不同的阶段，你会提供什么样的服务。其实你把这一套系统规划好了，然后你就大概知道你规划到底是合不合理，然后你规划这个项目的服务的要求，你也要把它想清楚了。比如说你要做一个康复或者说医疗的服务，那我们就会先问你，比如说你是希望这个医疗的服务机构到底是为老年社区的居住者服务，还是你希望为这个社区和你周围的社区服务，还是你希望做成一个非常专业化的，非常有名的医院，让整个地区的人都去你那个医院看病。如果你把这个问题想明白了，可能你所规划的就会非常清楚明了了。

文/朱平 北京接力生活科技发展有限公司创始人

来源：知学读书会